Contratos agrários mal formulados: riscos jurídicos no arrendamento e na parceria rural:

A atividade rural exige planejamento, investimento, confiança e segurança jurídica. Apesar disso, ainda é comum que arrendamentos, parcerias rurais, cessões de uso de terra, comodatos e ajustes verbais sejam feitos de forma simples, informal ou com contratos genéricos retirados da internet. Esse erro pode gerar litígios relevantes: discussão sobre posse, renovação contratual, direito de preferência, indenização por benfeitorias, cobrança de valores, retomada do imóvel, perdas e danos e até questionamentos sobre a função social da propriedade rural.

No Direito Agrário, a forma contratual importa, mas a realidade da exploração da terra importa ainda mais. Um contrato rural mal elaborado não apenas fragiliza a relação entre as partes; ele pode comprometer o patrimônio, a produtividade e a própria disponibilidade econômica da propriedade.

1. A propriedade rural não é tratada como um bem comum

A Constituição Federal protege o direito de propriedade, mas condiciona a propriedade rural ao cumprimento de sua função social. O art. 186 da Constituição estabelece que a função social da propriedade rural é cumprida quando há, simultaneamente, aproveitamento racional e adequado, preservação ambiental, observância das normas trabalhistas e exploração que favoreça o bem-estar de proprietários e trabalhadores.

O Estatuto da Terra também parte da mesma lógica: o acesso e o uso da terra estão vinculados à função social, à produtividade, à conservação dos recursos naturais e às relações justas de trabalho no campo. A Lei nº 8.629/1993, por sua vez, regulamenta disposições constitucionais relativas à reforma agrária e disciplina aspectos ligados à função social e à desapropriação para fins de reforma agrária.

Isso significa que a terra rural não é analisada apenas como ativo patrimonial. Ela possui dimensão produtiva, social, ambiental e econômica. Por isso, contratos agrários devem ser feitos com técnica própria, e não como simples contratos civis comuns.

2. Arrendamento rural não é parceria rural:

Um erro frequente é tratar arrendamento e parceria rural como se fossem a mesma coisa. Não são.

No arrendamento rural, o proprietário cede o uso e gozo do imóvel rural para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante pagamento de uma retribuição. Em termos práticos, aproxima-se de uma locação rural, embora seja regido por normas agrárias específicas.

Na parceria rural, há uma lógica diferente: proprietário e parceiro compartilham os riscos, frutos, produtos, lucros e prejuízos da atividade. O STJ, ao tratar da matéria, destaca que o arrendamento se caracteriza pelo pagamento de valor pelo uso da terra, enquanto na parceria há compartilhamento dos resultados positivos ou negativos da atividade econômica.

Essa distinção é decisiva. Se o contrato diz “parceria”, mas na prática há pagamento fixo pelo uso da terra, sem efetivo compartilhamento de riscos, pode haver requalificação jurídica da relação. O inverso também pode ocorrer. A consequência é insegurança quanto a valores, prazos, responsabilidades, benfeitorias, retomada e preferência.

3. O contrato verbal é possível, mas é perigoso:

A legislação agrária admite, em algumas situações, a existência de ajustes não escritos. Contudo, do ponto de vista preventivo, contrato verbal em atividade rural é fonte direta de litígio.

O problema não é apenas provar que o contrato existiu. O problema maior é provar o que foi ajustado: prazo, área cedida, finalidade, valor, forma de pagamento, responsabilidade por insumos, máquinas, cercas, estradas internas, conservação do solo, licenças ambientais, empregados, benfeitorias, devolução da área, colheita pendente e eventual renovação.

Na prática, quando o contrato é verbal ou mal escrito, a prova testemunhal passa a ter peso excessivo. Isso aumenta o risco de decisões imprevisíveis. Em conflitos agrários, a ausência de documento claro costuma favorecer discussões longas e custosas.

4. Prazo contratual e colheita: cuidado com a retomada precipitada:

Nos contratos agrários, a retomada da área não pode ser tratada de forma simplista. O Estatuto da Terra prevê regras específicas para o arrendamento rural, inclusive quanto ao término dos prazos após a ultimação da colheita.

O STJ também registra que os contratos de arrendamento devem observar prazos mínimos conforme a atividade explorada, variando, em regra, conforme o tipo de exploração rural. Em precedente citado pelo próprio Tribunal, discutiu-se a necessidade de prazo maior quando a atividade envolvia criação de gado bovino, considerando o ciclo produtivo da pecuária.

Portanto, cláusulas de retomada imediata, desocupação automática ou encerramento sem observar colheita, ciclo produtivo e notificação podem ser invalidadas ou gerar indenização.

5. Direito de preferência do arrendatário:

Um dos pontos mais sensíveis nos contratos de arrendamento rural é o direito de preferência do arrendatário em caso de venda do imóvel. O art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra prevê o direito de preferência na aquisição do imóvel rural arrendado. O Decreto nº 59.566/1966 também assegura ao arrendatário o direito de preempção, com necessidade de notificação para exercício no prazo legal.

Isso não significa, porém, que toda pessoa que se apresenta como arrendatária terá automaticamente preferência na compra. Em decisão publicada em 2025, a Terceira Turma do STJ reafirmou que o direito de preferência depende do atendimento aos requisitos do Estatuto da Terra, especialmente exploração direta e familiar da atividade rural, afastando a preferência quando ausente o perfil protegido pela legislação agrária.

Para o proprietário rural, a lição é objetiva: antes de vender imóvel arrendado, é indispensável analisar o contrato, a natureza da exploração, o perfil do arrendatário e a necessidade de notificação formal. A venda sem esse cuidado pode gerar ação judicial, discussão sobre adjudicação, perdas e danos ou anulação de atos negociais.

6. Benfeitorias: um dos maiores focos de conflito:

Outro ponto crítico envolve benfeitorias. Cercas, curvas de nível, poços, barracões, correção de solo, estradas internas, sistemas de irrigação, rede elétrica, pastagens, plantio permanente e melhorias estruturais podem gerar discussões expressivas ao final do contrato.

O Decreto nº 59.566/1966 prevê direito do arrendatário à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, enquanto as voluptuárias dependem de autorização expressa. O STJ também já decidiu que, em contratos agrários, é nula cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, embora admita formas contratuais de composição entre as partes.

Por isso, o contrato deve indicar expressamente quais benfeitorias dependem de autorização prévia, quem arcará com os custos, como será feita eventual indenização, se haverá compensação com prazo adicional de uso e qual será o estado de devolução da área.

7. Pagamento em produtos: risco de cláusula nula:

É comum, no campo, ajustar pagamento em sacas, arrobas, toneladas ou percentual de produção. Contudo, no arrendamento rural, a fixação do preço em produtos ou frutos pode gerar nulidade de cláusula, conforme orientação apontada pelo STJ ao analisar contratos de arrendamento com pagamento em sacas de soja. O Tribunal ressalvou, contudo, que a nulidade da cláusula não impede a cobrança do débito, hipótese em que o valor pode ser apurado posteriormente.

Esse ponto exige atenção técnica. Muitas vezes, aquilo que as partes consideram prática usual do mercado rural pode ser juridicamente vulnerável. A consequência é a judicialização do valor devido, com necessidade de perícia, arbitramento ou liquidação.

8. Renovação automática e necessidade de notificação:

A ausência de notificação adequada antes do término do contrato pode gerar renovação automática. O STJ já analisou caso em que a falta de notificação prévia levou ao reconhecimento da prorrogação automática do contrato de arrendamento rural, impedindo a imissão na posse pretendida pelos proprietários.

Esse é um erro recorrente. Muitos proprietários acreditam que o simples término do prazo escrito basta para retomada da área. Nem sempre basta. Em contratos agrários, a retomada exige exame do prazo, da finalidade da exploração, da existência de lavoura pendente, da notificação, das hipóteses legais e da conduta das partes.

9. Prova documental: a melhor proteção do proprietário e do produtor:

Em matéria agrária, a prova é decisiva. O contrato deve ser acompanhado de documentos que demonstrem a realidade da relação: croqui da área, matrícula do imóvel, CCIR, CAR, ITR, georreferenciamento quando aplicável, comprovantes de pagamento, notas fiscais, autorização para benfeitorias, registros fotográficos, notificações, laudos de vistoria inicial e final, licenças ambientais, documentos trabalhistas e comunicações formais entre as partes.

A vistoria inicial da área é especialmente importante. Ela deve registrar cercas, pastagens, estradas, benfeitorias, nascentes, reserva legal, áreas de preservação permanente, estado do solo, instalações e equipamentos eventualmente cedidos. Sem vistoria inicial, a discussão posterior sobre danos, melhorias ou deterioração torna-se muito mais difícil.

10. Conclusão:

Contratos agrários não podem ser tratados como documentos simples. Eles envolvem terra, produção, posse, investimento, função social, meio ambiente, relações de trabalho, sucessão familiar e patrimônio.

O proprietário que cede a terra sem contrato adequado corre risco de perder o controle jurídico da área por anos. O produtor que explora a terra sem proteção contratual clara pode perder investimentos, benfeitorias, safras e direitos econômicos relevantes.

A melhor estratégia é preventiva: contrato bem elaborado, vistoria inicial, cláusulas compatíveis com a legislação agrária, definição precisa da modalidade contratual, documentação organizada e notificações formais dentro dos prazos corretos.

No campo, a palavra ainda tem valor. Mas, quando surge o conflito, quem decide é a prova.

Referências:

Constituição Federal, arts. 5º, XXIII, 184 e 186.

Estatuto da Terra — Lei nº 4.504/1964.

Decreto nº 59.566/1966.

Lei nº 8.629/1993.

Superior Tribunal de Justiça, precedentes sobre arrendamento rural, parceria rural, direito de preferência, prazos mínimos, renovação automática e indenização por benfeitorias.

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